Як розірвати договір купівлі-продажу нерухомості?

Чи можна розірвати договір купівлі-продажу, якщо він вже був офіційно зареєстрований в Росреестре? Так, це можливо. Цивільний кодекс РФ передбачає 3 основні варіанти.

  • Перший – розірвання договору за взаємною згодою сторін.
  • Другий – відмова від виконання умов договору в односторонньому порядку, коли є серйозні порушення положень про якість об'єкта нерухомості або інших умов договору, а також істотне " оновлено обставин. У цьому випадку розірвання договору після держреєстрації провадиться за рішенням суду.
  • Існує ще один варіант – визнання договору купівлі-продажу недійсним, при якому обов'язки сторін відразу ж втрачають свою актуальність.

Підстави для розірвання договору

Розірвання угоди купівлі-продажу нерухомості – непроста процедура. Для її ініціації необхідні вагомі підстави, якими найчастіше виступають:

  1. Плата за придбання об'єкта нерухомості у власність не була вчасно внесена. Це актуально для випадків, коли умови договору (додаткової угоди, розписки) передбачають відстрочку або розстрочку платежу. Якщо гроші не будуть вчасно внесені, то договір легко розірвати, добровільно або через суд;
  2. Використання підроблених документів при вчиненні правочину. Потрібно довести, що такі документи були навмисно використані однієї із сторін;
  3. В правовстановлюючих документах знайдені помилки, помарки. Якщо ці помилки істотні для однієї із сторін (наприклад, призвели до збільшення вартості квартири), то угоду легко розірвати через суд;
  4. Після укладення договору купівлі-продажу (ДКП) виявилося, що на квартирі є обтяження. Приміром, у ній виявилися зареєстровані сторонні мешканці або виявився істотний борг за комунальні послуги.

Розірвання за згодою сторін

Розірвання зареєстрованої угоди договору купівлі-продажу нерухомості за згодою сторін зустрічається рідко. Вся справа в тому, що на підставі статті 408 Цивільного кодексу РФ (далі – ГК РФ) всі договірні відносини, за якими виконані зобов'язання сторін, вважаються закінченими. Отже, договір, в результаті якого нерухомість вже була перереєстрована на нового власника (покупця), а колишній власник вже отримав гроші, вважається неіснуючим. Його вже не можна скасувати, склавши угоду про розірвання договору.

У цьому випадку необхідно провести процедуру зворотної угоди, в якій покупець і продавець міняються місцями. Продавець стає покупцем, і навпаки, а потім відбувається зворотна передача прав власності та грошей.

Причина непопулярності розірвання ДКП за спільною згодою сторін вже після його реєстрації в тому, що таким чином можна повернути понесені витрати. Наприклад, покупець не зможе отримати назад свій аванс, переданий раніше продавцю (якщо продавець не віддасть його добровільно). Зробити це можна навіть через суд. Для цього в тексті договору має бути відповідний пункт.

За загальним правилом витрати компенсує сторона, яка ініціювала скасування договору. Але необхідність цього дії при розірванні угоди повинна бути прописана в договорі.

Скасування договору після угоди в судовому порядку

Якщо друга сторона відмовляється від анулювання угоди, то належить звернення до суду. Після подачі позову в суд іншій стороні відправляється пропозицію про мирні досудовому врегулюванні конфлікту. Слід переконатися, що ця пропозиція була дійсно отримано. Стандартний термін відповіді на нього – 30 днів. Якщо протягом цього терміну було отримано відмову або відповіді так і не надійшло, то справі дається судовий хід.

Як розірвати договір купівлі-продажу через суд?

  1. Подача позовної заяви. У ньому необхідно викласти причину звернення і привести вагомі підстави для розірвання договору. Скласти позов можна і самостійно, однак не зайвим буде скористатися допомогою досвідченого юриста, у багатьох випадках це підвищує ймовірність виграти справу. При бажанні анулювати ДКП, укладений між фізичними особами, позов подається в районний суд. Якщо мова про організації, то належить звернення в арбітражний суд.
  2. Надання документів. До заяви потрібно прикласти правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, копію договору купівлі-продажу, завірену у нотаріуса, та інші документи, на підставі яких суд може анулювати угоду. Нерідко доводиться залучати і свідків, тому що самостійно довести суду свою позицію складно. Особливо у випадку, якщо договір був оформлений за всіма правилами в нотаріальній палаті.
  3. Очікування рішення суду. На жаль, часто судові процеси тривають кілька місяців або навіть років. Після того, як пройшло останнє судове засідання, залишається чекати офіційного рішення. Навіть якщо воно буде винесено на користь позивача, отримати свої гроші назад (якщо позивач є покупцем нерухомості) не завжди виходить відразу. В цьому випадку стягнення грошей за вироком суду покладається на судових приставів, що також не є швидким процесом.

Важливо! При складанні судового позову важливо врахувати, що суд здатний задовольнити лише ті вимоги, які прописані в ньому.

Наприклад, в позові не прописано вимогу повернути гроші або майно, а тільки висловлене бажання розірвати договір. При позитивному рішенні суду договір буде анульований, але для отримання своєї квартири назад (якщо позивач є продавцем) потрібно писати повторний позов про виселення мешканців та повернення своєї колишньої власності.

Найкраще при складанні позову відразу висувати в ньому цілий ряд вимог до відповідача:

  • анулювати дію контракту (вказати підстави);
  • повернути все майно, передане за договором купівлі-продажу, своєму колишньому власникові;
  • відшкодувати всі понесені збитки, включаючи моральну шкоду (потрібні письмові докази понесених збитків, показання свідків).

Договір визнано нікчемним (недійсним)

Скасування угоди купівлі-продажу після реєстрації можлива і на підставі його недійсності. У цьому випадку немає необхідності в розірванні ДКП, він визнається нікчемним автоматично. При цьому та сторона, з-за якої документ був визнаний недійсним, зобов'язана не просто повернути все набуте за договором, але і компенсувати заподіяну шкоду (на підставі статті 167 ГК РФ).

Випадків, при яких угода визнається недійсною, безліч. Відзначимо лише основні:

  • Укладення договору було пов'язане із загрозою насильства, обманом, шахрайством, попередньою змовою та іншими тяжкими обставинами. У цих випадках необхідно не тільки вимагати розірвання договору через суд, але і звертатися в поліцію з вимогою порушити кримінальну справу;
  • Один з учасників ДКП (покупець, продавець) офіційно визнано повністю або частково недієздатною;
  • Один або обидва учасники угоди не могли керувати своїми діями в момент підписання договору. Варіанти – стан сильного алкогольного (або наркотичного) сп'яніння, сильна травма, літній вік;
  • Очевидний факт мнимої або удаваної угоди. Мнима угода – це фіктивна угода, без будь-яких юридичних наслідків для сторін. Удавана – полягає у цілях прикрити інші незаконні дії;
  • При укладанні ДКП були порушені які-небудь закони, законні акти;
  • Один з учасників угоди є неповнолітнім. Якщо права неповнолітнього громадянина не були порушені, суд (дуже рідко) може відмовити у визнанні угоди незаконною.

Розірвання угоди до реєстрації

Якщо договір ще не зареєстрований в Росреестре розірвати його набагато простіше. Нагадаємо, що після подання необхідних документів у місцевий відділ юстиції договір про передачу прав власності на нерухомість буде зареєстрований максимум протягом 5-7 робочих днів. До цього часу скасувати угоду можна за допомогою складання угоди про розірвання договору купівлі-продажу.

Першим справою про це бажання повідомляється друга сторона угоди (за допомогою листа). Складання письмової пропозиції про розірвання необхідно, якщо в подальшому планується звернення до суду. Суди розглядають позови про розірвання ДКП тільки у випадку, коли отримано відмову в розірванні угоди або відповідь не отримано протягом 30 днів. Разом з листом про розірвання найкраще направити і зразок угоди.

Як правильно скласти угоду про анулювання ДКП до його офіційної держреєстрації? Точної форми цього документа не існує, проте він обов'язково повинен містити ряд відомостей:

  • Правильна назва. Наприклад, «Угода про розірвання договору купівлі-продажу № 256-25 від 12.06.2017»;
  • Повне найменування учасників угоди (продавця і покупця). Якщо це юридичні особи, то потрібно вказати їх реквізити;
  • Умови і підстави припинення договору, передбачені законом, самим ДКП або іншими обставинами;
  • Дата припинення договору (з якого моменту він буде вважатися розірваним);
  • Наслідки анулювання договору. Приміром, одна із сторін зобов'язується виплатити вже понесені витрати;
  • Дата підписання угоди і підписи сторін та печатки, якщо ДКП підписаний між організаціями).

Як оскаржити розірвання договору?

За законом можна оскаржити будь-яке рішення суду, в тому числі і про анулювання договору купівлі-продажу нерухомості. Але для цього до позову, що оскаржує судовий вердикт, потрібно докласти документи, які будуть підтверджувати виявлені порушення. Тобто, необхідно мати в своєму розпорядженні ряд залізних фактів порушення судом правил судового провадження (невідповідність фактів, неправдиві відомості, введення суду в оману).

Висновок

Розірвання вже укладеного та зареєстрованого в Росреестре договору купівлі-продажу нерухомості – процес складний і довгий. Особливо в тому випадку, коли в цьому зацікавлена тільки одна сторона. Необхідно не тільки мати вагомі підстави для анулювання угоди, але ще й зуміти при необхідності довести в суді, що часто зовсім непросто.

Кращий спосіб уникнути цього неприємного процесу – з розумом підійти до складання самого договору купівлі-продажу, включивши в нього ряд необхідних пунктів. Особливо в частині строків та умов виконання договору, відповідальності і обов'язків сторін. Особливу увагу варто приділити опису в договорі можливості і умов його розірвання.

Завантажити зразок угоди про розірвання договору купівлі-продажу нерухомості до його реєстрації — Розмір: 38кб ; Формат: *doc

 

Читай також: