Як продати земельну ділянку, що орендується, у держави?

Для повного розуміння питання продажу орендованій у держави землі, необхідно розібратися в характеристиках розглянутих ділянок.

Земля населених пунктів, надана в оренду громадянам для будівництва житла. Орендодавцем в таких випадках виступає орган, що здійснює повноваження власника на землю – адміністрація міського поселення.

До внесення змін у закон «Про введення в дію Земельного кодексу», продаж і здачу в оренду ділянок виконували влади муніципальних районів.

Договір оренди ділянок для будівництва житла укладається тільки за результатами проведення торгів. Вони бувають відкриті або закриті за формою подачі заявок у вигляді конкурсів або аукціонів. Договір укладається у результаті визнання торгів такими, що не відбулися. Орендарем в цьому випадку виступає єдиний учасник торгів, який подав заявку.

В країні економічна криза і багато громадян, які взяли землю в оренду і вирішили побудувати будинок, змушені відмовлятися від своїх цілей. Наприклад, з 270 громадян, що бажають збудувати житло та уклали договори оренди землі, рівно половина орендарів прийшли назад з питанням: як продати ділянку, взятий в оренду? Адміністрація поселення (приблизна чисельність якого 40000 осіб) у такому випадку пропонує відмовитися від землі на користь держави!

Як громадянин повинен вчинити, якщо будівництво вже розпочато? Орендар вже поніс певні витрати на будівництво фундаменту, планування території і так далі...

Для укладення угоди оренди землі, місцева адміністрація в обов'язковому порядку покладає витрати на підготовку ділянки: межування, уточнення його меж, постановка на кадастровий облік, його оцінка, для визначення початкової ціни аукціону. І це теж не так дешево, як здається на перший погляд. Хоча у ЦК РФ сказано, що умови договору визначаються сторонами за взаємною згодою. Орендодавець (навіть, якщо це держава) не має права нав'язувати понесені ним витрати на громадян.

Зрештою у громадянина можливості продовжувати будівництво немає, не маленькі гроші вже вкладено, а повернути свої витрати не представляється можливим. Влада пропонує написати заяву і розірвати договір за згодою другої сторони, без жодних відшкодувань і компенсацій витрат.

Вихід з цієї ситуації є, але тільки в тому випадку, коли на ділянці вже почалися будівельні роботи. Залитий фундамент або вже зведено цоколь.

Продати землю, звичайно, не вийде. Відповідно до ЦК РФ відчуження (продаж, дарування) можливо, тільки тієї ділянки, власником якої ви є. Взявши землю в оренду, ви стаєте її орендарем, маєте право її використовувати за цільовим призначенням, а саме для будівництва житла. Продаж, дарування і так далі неможливо.

Однак у вас є фундамент, і він є вашою власністю. Необхідно лише оформити права на неї – зареєструвати в Росреестре. Фундамент – це вже об'єкт незавершеного будівництва, зареєструвавши права на який можна його продати.

Дії, необхідні для оформлення права оренди землі на іншу особу

  1. Зверніться в Бюро технічної інвентаризації, та замовте технічний плану об'єкта незавершеного будівництва, фундаменту. При зверненні в БТІ власник ділянки повинен мати не тільки договір оренди, але і вихідну документацію, дозвіл на будівництво об'єкта.
  2. Після отримання технічного плану, необхідно об'єкт будівництва поставити на кадастровий облік. Постановка на облік здійснює кадастрова палата суб'єкта федерації. Але документи можна здавати не безпосередньо в палату, а через багатофункціональні центри. Кадастровий облік виконується безкоштовно. Займуть ці дії 10 днів і в результаті ви отримаєте кадастрову виписку. Такий виписки буде достатньо, щоб побачити основні характеристики незавершеного об'єкта: його площа, вартість, адреса і так далі. Майте на увазі, кадастровий паспорт замовляти необов'язково. Документи для реєстрації права у Росреестре у вас зобов'язані прийняти і без нього. Але якщо у вас є бажання отримати паспорт на об'єкт, то пишіть заяву, сплачуйте держмито в розмірі 400 рублів. Через п'ять днів вам видадуть на руки.
  3. Наступним кроком є держ. реєстрація прав власності в Росреестре на фундамент. Тут технічний план вам вже не знадобитися.
    Перелік необхідних документів для оформлення власності відповідно до закону «Про держ. реєстрацію прав на нерухомість»:

    • Договір оренди ділянки, з розташованим на ньому фундаментом;
    • Дозвіл на будівництво;
    • Квитанція про сплату держмита.
  4. При заповненні заяви вкажіть кадастровий номер об'єкта, він обов'язково прописується в кадастрової виписки. Росреестр в рамках міжвідомчої взаємодії повинен замовити кадастровий паспорт самостійно, без сплати державного мита.
  5. Через місяць вам видадуть свідоцтво про держ. реєстрацію прав власності. Тепер ваше право на фундамент вважається належним чином оформленим. Ви вправі укладати будь-які угоди відчуження у межах цивільно-правового поля, продавати, дарувати.
  6. Укладення договору продажу фундаменту. Якщо у вас немає спеціального юридичної освіти, то зверніться до грамотного юриста, для складання цієї угоди. Без певних юридичних навичок договір не підготуєш.
  7. Потім ця угода знову проходить реєстрацію переходу права в Росреестре. Перелік документом, необхідний для здійснення цих дій вам також підготує юрист, який буде займатися вашим супроводом.
  8. На завершення, новий власник фундаменту йде в орган, що здійснює повноваження власника на землю, і пише заяву на оформлення оренди. У цьому випадку у адміністрації міського чи сільського поселення немає підстав для відмови у наданні землі без проведення торгів, так як на ділянці є вже незавершений об'єкт нерухомості, права на який оформлені в законному порядку.

 Хотілося б застерегти вас від вчинення неправомірних дій у відношенні земельної ділянки. Деякі юристи, для полегшення процесу переходу прав на землю до іншого особі, рекомендують укласти договір суборенди. Це є нецільовим використанням землі. Так як ділянка надається для будівництва житла, а не для здачі у суборенду, то зміна цільового призначення згідно з земельним кодексом є незаконним. Ви можете бути притягнуті за це до відповідальності.

Ось приблизний алгоритм дій, який можливо виконати з відчуження орендованого ділянки та повернути хоча б власні витрати. Адміністрації муніципальних утворень не зацікавлені допомоги громадянам в таких питаннях. Їм вигідніше повернути землю у державну власність на безоплатній основі. Оцінити її вже з урахуванням виконаних орендарем робіт і здати її з торгів, за більш високою ціною новому орендарю.

У відео представлена додаткова інформація, яка допоможе краще розібратися в питанні продажу орендованої землі

Ви можете зануритися в судові тяжби самостійно, але ми рекомендуємо воспользуйтаться консультації адвоката по земельних спорах і довіртеся фахівця в проведенні всіх вищесказаних дій.

Читай також: