Як оскаржити кадастрову вартість нерухомості

Під кадастрової вартістю будь-якого об'єкта нерухомості розуміють ціну, яка зафіксована в державному кадастрі нерухомості (ГКН). Використовується вона в основному для розрахунку податків (земельного, на майно організацій або фізичних осіб), а також для розрахунку вартості оренди державної землі та для визначення ціни об'єкта під час його продажу.

Кадастрова оцінка проводиться незалежними оцінювачами один раз кожні 5 років.

Проблема в тому, що процедура кадастрової оцінки досі не налагоджена належним чином. Тому нерідкі ситуації, коли вартість квартири або земельної ділянки штучно завищується (іноді в 2 або 3 рази). А це сильно позначається на величині земельної податків, які доводиться платити власнику.

Як переглянути кадастрову вартість майна фізичній особі? Законом передбачено лише 2 варіанти — судовий і досудовий порядок.

  • Документи для оскарження через комісію
  • Документи для оскарження через суд
  • Де дізнатися кадастрову вартість?
  • Хто проводить оцінку?
  • Мораторій на зміну кадастрової вартості до 2020 року
  • Зміни в законі від 1 січня 2017 року

    З початку 2017 року вступили в силу відразу три федеральних закону, які істотно змінили процедуру оскарження кадастрової вартості житла і ділянок землі.

    Які це закони?

    1. Закон № 237-ФЗ від 03.07.2016 «Про державну кадастрової оцінки»;
    2. Закон № 360-ФЗ від 03.07.2016 «Про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації»;
    3. Закон № 361-ФЗ від 03.07.2016 «Про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації і визнання що втратили силу окремих законодавчих актів (положень законодавчих актів) Російської Федерації».

    Зазначені закони будуть діяти поряд з вже існуючими законами в галузі кадастрової оцінки, які не суперечать новим правилам.

    На багатьох сайтах досі викладена застаріла інформація про порядок оскарження кадастрової ціни об'єктів нерухомості. Будьте уважні!

    Підстави для оскарження

    Право переглянути кадастрову вартість є у будь-яких фізичних осіб або організацій, які володіють нерухомістю на підставі права власності, постійного (безстрокового) користування чи довічного успадкованого володіння. Якщо мова йде про колективному володінні, то рішення про перегляд кадастрової ціни має ухвалюватися спільно (наприклад, у разі часткових паїв на земельну ділянку).

    Ви так само можете ознайомитися з росреестром онлайн відомостей про об'єкти нерухомості.

    Так, право звернутися із заявою до комісії або суд мають власники землі, які зробили наступні дії:

    • отримали обтяження на ділянку землі;
    • зменшили площу землі;
    • виявили псування земельної ділянки та інше.

    Зазначені дії є підставою для зміни кадастрової вартості, якщо вони досі не були внесені в документи Росреестра. Переглянути кадастрову ціну будь-якого об'єкта нерухомості можна в наступних випадках:

    • у власника з'явилося бажання виправити помилку, виявлену в оціночному документі;
    • на руках є свідчення незалежних оцінювачів, яке дозволяє заперечити попередню оцінку;
    • з'явилися інші документи, що засвідчують наявність неточностей у записах Росреестра (для оцінки використовувалися недостовірні відомості);
    • кадастрова вартість встановлена на підставі ринкової.

    Порядок оскарження

    Якщо власник нерухомості або земельної ділянки бажає переглянути кадастрову ціну своєї власності, то у нього є 2 варіанти:

    1. Досудовий порядок вирішення питання. Звернення в комісію, яка займається розглядом помилок, допущених у ході розрахунку кадастрової вартості житла і земельних ділянок. Такі комісії існують в кожних відділах Росреестра;
    2. Судовий порядок. Звернення з позовом у суд на підставі пункту 2 статті 403 Податкового кодексу РФ.

    Досудовий порядок

    Звернення в комісію з кадастровим спорах при Росреестре – оптимальне рішення. Це значно заощаджує час, оскільки термін розгляду звернення не перевищує 1 місяця, і це повністю безкоштовно. Наприклад, при подачі позову до суду потрібно сплатити державне мито. Якщо ж рішення комісії не влаштує, то його завжди можна оскаржити в суді.

    І фізичні, і юридичні особи за новими правилами має право оскаржувати кадастрову вартість відразу через суд, минаючи спеціальні комісії. До 2017 року юридичні особи були зобов'язані спочатку подавати скаргу в комісію Росреестра.

    Порядок досудового розгляду:

    1. Подача заяви про перегляд кадастрової вартості або про встановлення ринкової вартості об'єкта нерухомості та надання необхідних документів;
    2. Розгляд заяви спеціальною комісією (до 1 місяця);
    3. Прийняття рішення (перегляд кадастрової вартості або відхилення заяви);
    4. Направлення відповіді заявнику та органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться житло або земельну ділянку.

    Оскарження в судовому порядку

    Процедура перегляду кадастрової вартості в суді аналогічна процедурі подачі скарги в комісію Росреестра. Різниця лише в тому, що суди розглядають подібні заяви у строк до 2 місяців, а за їх подачу доведеться заплатити 300 рублів (держмито для фізичних осіб). Вартість оскарження кадастрової ціни об'єкта через суд для юридичних осіб – 2000 рублів.

    Документи для оскарження через комісію

    Нові правила 2017 року зменшили кількість документів, які потрібно уявити комісію Росреестра для оскарження кадастрової вартості. Тепер до заяви про перегляд ціни прикладають всього три обов'язкові документи:

    1. Виписка з ЕГРН про кадастрової вартості. Саме в ній містяться відомості, які необхідно оскаржити;
    2. Копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомості (договір купівлі-продажу, дарча, свідоцтво про спадщину);
    3. Звіт про оцінку ринкової вартості об'єкта (на паперовому або електронному носії).

    До заяви можуть бути додані і інші документи, але вимагати їх Росреестр не має права. Зокрема, тепер немає необхідності представляти експертизу звіту (як це було потрібно до 2017 року).

    Документи для оскарження через суд

    При поданні заяви в суд до нього потрібно додати велику кількість документів:

    1. Довідка про кадастрової вартості (виписка з ЕГРН);
    2. Звіт оцінювача на дату, станом на яку була визначена кадастрова вартість об'єкта;
    3. Копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомості. Копія повинна обов'язково бути засвідчена у нотаріуса;
    4. Паперовий або електронний висновок оцінювача або експертів СРО, членом якої є оцінювач;
    5. Документи, що підтверджують недостовірність відомостей, що використовуються при останньому розрахунку кадастрової вартості об'єкта.

    В якості додаткового документу стане в нагоді доказ спроби досудового врегулювання спору (наприклад, рішення комісії Росреестра про відмову в перерахунку кадастрової вартості).

    Де дізнатися кадастрову вартість?

    За законом переоцінка кадастрової вартості проводиться не частіше 1 разу в кожні 5 років, а для міст федерального значення – не частіше 1 рази на кожні 2 року.

    Де можна дізнатися цю вартість?

    1. Офіційний сайт Росреестра. Для цього в спеціальну форму потрібно ввести кадастровий номер об'єкта, його адресу або іншу розпізнавальну інформацію;
    2. Публічна кадастрова карта Росреестра;
    3. Зробити офіційний запит у державний кадастр нерухомості (ГКН), в його місцеве відділення. Для цього можна скористатися сайтом Росреестра, місцевою філією Федеральної кадастрової палати або послугами Багатофункціонального центру (МФЦ).

    Хто проводить оцінку?

    Нові правила 2019 року, викладені в Законі № 237-ФЗ, передали право проведення оцінки вартості нерухомості виключно бюджетним організаціям. Наділяти їх відповідними повноваженнями мають право місцеві органи виконавчої влади. Такі організації не тільки проводять оцінку для кадастрової вартості, але і надають населенню необхідні роз'яснення, розглядають заяви про виправлення помилок, які роблять перерахунок кадастрової ціни.

    Важливо! По суті, ці нові бюджетні організації поступово поєднають в собі і кадастрових оцінювачів, та комісію по спорах, яка поки що в багатьох регіонах представлена спеціальним органом Росреестра.

    Мораторій на зміну кадастрової вартості до 2020 року

    Важлива зміна в області кадастрової оцінки, яке викладено у статті 19 Закону № 360-ФЗ, набула чинності 1 січня 2017 року. Про що воно? З 1 січня 2017 року по 1 січня 2020 року буде застосовуватись тільки та кадастрова вартість, яка була в дію 1 січня 2014 року.

    На практиці це означає, що до 2020 року кадастрова ціна житла та земельних ділянок не повинна збільшуватися. Однак це стосується лише оцінки незалежних експертів. Як тільки почнуть на постійній основі діяти нові бюджетні організації, які призначаються органами виконавчої влади, вони отримають право встановлювати нову вартість.

    Читай також: