Попередній договір купівлі-продажу квартири з завдатком

Предварительный договор купли-продажиПопередній договір купівлі-продажу

Всім відомо, що для передачі квартири укладають угоду купівлі-продажу і багато хто не бачать сенсу оформляти ще й попередній договір між собою.

Однак саме попередній договір дозволить убезпечитися і покупцеві і продавцю від раптового відмови від покупки і навіть шахрайства.

Для укладення такого договору рекомендується звернутися до юристів, так як є багато нюансів, про які знають лише практикуючі юристи.

Самостійно укладати такий договір не рекомендується.

Що таке попередній договір?

Определение <mark>предварительного договора</mark>Визначення попереднього договору

Після того, як сторони вирішили укласти угоду з купівлі-продажу, вони зазвичай оформляють передачу завдатку.

Проте розписка свідчить лише про передачу грошей, але такий документ не зобов'язує власника житла продати квартиру саме цьому громадянинові і за ту ціну, за яку вони домовилися.

Щоб уникнути ризиків зриву угоди, а також зміни її умов, є сенс укласти попередній договір купівлі-продажу.

У ст. 429 ЦК зазначено, що під попередньою угодою розуміється документ, в якому вказується обов'язок сторін в майбутньому укласти контракт на умовах, які визначені ними в попередній угоді.

Покупка квартири – це недешеве задоволення і, як правило, покупцеві потрібно час для того, щоб зібрати усі необхідні гроші для покупки, а продавцю — виїхати з квартири.

Тобто попередній договір – це гарантія того, що за цей час ніхто із сторін не передумає укладати угоду і не виставить нові умови – підвищена ціна, більш пізніше укладення договору і т. д.

У правилах ЦК встановлено, що попередній договір слід укладати в письмовій формі, інакше він не буде юридично значущим. Основні принципи такого документа:

  • визначається предмет договору та інші істотні умови угоди;
  • встановлюється строк укладення основної угоди. Якщо ж термін вказано не буде, сторони зобов'язані оформити покупку протягом 1 року після підписання попередньої угоди;
  • зобов'язання укласти основний договір припиниться після того, як термін для здійснення покупки закінчиться і жодна із сторін не вимагатиме його укладення.

Якщо ж покупець або продавець почне ухилятися від укладання основного контракту, на нього можна подати в суд і вимагати укладення договору.

Зміст попереднього договору

Содержание договораЗміст договору

Якщо продавець квартири і покупець вирішили укласти попередній контракт, то його слід ще й правильно скласти.

Зокрема, в договорі, попереднім договором купівлі-продажу квартири, необхідно вказати такі моменти:

  1. Реквізити договору – дата, місто складання, ПІБ продавця і покупця.
  2. Обов'язкова складова договору – його предмет, тобто квартира і її основні характеристики (поверховість, площа, поверх, кількість кімнат). Також слід зазначити, що право власності на житло підтверджується свідченням про державну реєстрацію.
  3. Мета укладення угоди вказується, що в подальшому особи укладуть основний договір, обозначаеся термін.
  4. Ціна за квартиру (інше житло). У договір купівлі-продажу обов'язково вписується вартість придбання. Причому, прописується сума за квартиру цифрами, а поруч суму прописують прописом.
  5. Ще один важливий момент – завдаток. У договорі уточнюється, що продавцю дано завдаток (якщо він був переданий) і в якому розмірі. Крім того, додатково треба ще взяти розписку про передачу суми завдатку, а також вказується сума, яка повинна бути повернена, якщо продавець відмовиться від подальшого укладення договору.
  6. У попередній угоді зазначаються граничні строки угоди. Продавець і покупець має право самостійно визначати терміни ув'язнення головного договору купівлі квартири, це може бути і рік, і 2 роки. Але, як правило, громадяни визначають 1-2 місяця строку.
  7. Підписи сторін. Природно, що договір вважається укладеним і чинним лише після скріплення його підписами і майбутнього продавця, і покупця.

Особливості укладення договору

Особенности заключения договораОсобливості укладення договору

Крім основних умов, без яких договір визнають недійсним), громадяни мають право вносити й інші умови, які мають для них велике значення:

  • час, до якого продавець зобов'язується звільнити квартиру;
  • штраф за зрив угоди;
  • примітка, що квартири має передаватися без боргів і в належному стані;
  • якщо продавець і покупець домовилися, приміром, про передачу з квартирою вбудованої кухні або якийсь інший меблів, тоді варто вказати це в попередньому договорі;
  • інші умови угоди.

Документи для заключення угоди

Документы для сделкиДокументи для угоди

Щоб підписати попередню угоду, покупець і продавець подають такі документи:

  • пред'являються оригінали паспортів, а до договору додаються копії паспортів;
  • перед його укладанням продавець повинен показати покупцеві Свідоцтво про державну реєстрацію, де зазначено, що він законний власник житла. Якщо ж власників квартири кілька, потрібно вказати в договорі їх дані, крім того, всі ці особи повинні поставити підпис під попереднім договором. В іншому випадку, договір визнають недійсним;
  • кожному учаснику угоди передається примірник попереднього договору.
Увага!Попередній договір купівлі продажу квартири не потребує державної реєстрації. Копія угоди зберігається у покупця і продавця до висновку головного договору.

Аванс і завдаток, є різниця

Аванс и задатокАванс і завдаток

Важлива умова попереднього договору на придбання квартири – це передача завдатку. У документі обов'язково має бути зазначено слово «завдаток», а не аванс, заставу або якось по-іншому.

Інакше аванс розцінюється як передоплата і якщо угода не відбудеться, продавець просто повертає ці гроші, а якщо покупець відмовиться від купівлі, продавець зобов'язаний повернути йому аванс.

Завдаток – це гарантія того, що після зриву угоди з вини продавця, він зобов'язується повернути покупцеві цю суму в подвійному розмірі.

Якщо ж відмовиться від угоди покупець – втратить передані кошти. Водночас пам'ятайте, що договір завдатку без основного договору автоматично визнається авансом.

ИнфоПоэтому і необхідно укласти попередній договір на покупку квартири з пунктом про завдаток. Це буде самий правильний вихід з точки зору закону та безпеки для сторін.

Де можна оформити договір

Где оформить договорДе оформити договір

За допомогою в оформленні попереднього договору можна звернутися в ріелтерську компанію, де представляють послуги по складанню договору, що передує договором купівлі-продажу.

Також при бажанні (але це не обов'язково) така угода може завіряти в нотаріуса.

Нотаріус перевірить всі подані документи – паспорти громадян і документи на житло, після чого буде укладено попередній договір на наступну покупку житла.

Попередження!При нотаріусі вноситься завдаток, а сторони договору отримують по примірнику угоди. Всі процесуальні дії, таким чином, виконані, тепер продавець і покупець можуть готуватися до укладення основної угоди на купівлю квартири.

Розірвання попереднього договору

Расторжение договораРозірвання договору

Можуть виникнути випадки, коли особи передумали укладати головний договір на купівлю квартири за певними підставами.

За згодою обох сторін договір дозволено розірвати, але при цьому винний повинен компенсувати всі витрати, які понесла друга сторона у зв'язку з невиконанням його зобов'язання купити квартиру.

Також покупець, наприклад, може відмовитися від договору, якщо продавець вирішить відійти від положень попереднього договору.

Покупець в односторонньому порядку має повноваження відмовитися від покупки, якщо:

  • з'ясувалося, що житло визнали аварійним, житлові умови після оформлення попередньої угоди погіршилися. Однак у такому разі ще доведеться довести, що стан квартири стало гірше вже після укладання угоди і покупець не міг знати про негативні зміни раніше;
  • продавець наполягає на купівлі квартири за більш високу ціну, ніж зазначено в договорі, вимагає додаткові витрати і т. д.;
  • невиконання інших умов попереднього договору.

Якщо ж продавець чи покупець відмовляються від угоди умисно і безпідставно, слід подавати в судову інстанцію, для того, щоб суд своїм рішенням зобов'язав його укласти договір.

Або ж замість купівлі (продажу) квартири винуватець зриву угоди компенсує матеріальні збитки, а при бажанні потерпілий може вимагати відшкодування моральної шкоди.

Читай також: