Договір оренди квартири між фізичними особами

Договір найму житлового приміщення складається при необхідності здати квартиру або будинок на певний термін іншій фізичній особі — «Наймачу». Людина, яка здає квартиру або будинок в оренду, іменується «Наймодавцем». Їм може бути не тільки власник квартири, будинку або котеджу, але і інша людина, що діє від імені наймодавця. Угода укладається на визначений термін і в ньому прописується розмір оплати, відповідальність сторін, причини для розірвання та інші важливі моменти.

Договір найму часто плутають з договором оренди, але різниця між ними суттєва. Приватним особам жиле приміщення здається за договором найму. Договір оренди складається з юрособами – комерційними фірмами та організаціями.

У сьогоднішній статті ми поговоримо саме про договір найму жилого приміщення між фізособами, але іноді для зручності будемо використовувати слово «оренда». Нехай це не бентежить читача.

Види договорів найму жилого приміщення

Предмет договору оренди житлового приміщення становить квартира, кімната, будинок або котедж. Зазвичай наймається ізольоване житло, але іноді предметом договору виступає та частина житлового приміщення (кімната, підсобне приміщення або підвал в будинку).

Договори найму житлового приміщення діляться на 2 види:

  • Договір соціального найму. Має місце при оренді житлового приміщення, що належить до соціального фонду. Це стосується осіб, які потребують кращих умов життя і знаходяться на спостереженні в соціальних служб. Договір на оренду соціального житла — це псевдодоговір, тому що всі його умови визначені заздалегідь, у місцевих законодавчих і адміністративних документах;
  • Комерційний договір оренди. Вид цивільно-правового договору, в якому всі умови визначаються самими сторонами, включаючи розмір платежів за оренду, відповідальність сторін, обов'язки по ремонту та інше.

Угоди оренди житлового приміщення поділяються за типом орендованій площі – договори найму квартири, будинку або кімнати. Ще один критерій – строк дії. У договорі строк короткострокової оренди зазвичай встановлюють в 11 місяців, довгострокові угоди зазвичай діють від року до 5 років. Договори довгострокового найму за законом необхідно реєструвати в Росреестре, що дуже незручно. Тому часто здають житло в оренду на рік, а потім при необхідності продовжують договір.

Окремий вид договору оренди – безоплатний. У нього лише одна особливість – у тексті вказується, що житло в оренду передається безкоштовно. Інакше, за замовчуванням, він буде вважатися договором комерційного найму.

Іноді власники житлового приміщення застосовують безоплатну форму договору, щоб не платити податки, але в цьому випадку буде неможливо довести той факт, що наймач повинен їм якусь суму (якщо справа дійде до суду).

Договір оренди із заставою використовується для покриття можливих ризиків власників квартир. Якщо квартирі буде завдано якоїсь істотної шкоди, то він повністю покривається заставою. Заставу не варто змішувати з оплатою оренди за останній місяць, він також не застосовується для покриття природного зносу житлової площі.

Окремий вид договору найму житлового приміщення – з можливістю подальшого викупу. Механізм викупу може бути різним: оренда з подальшим викупом або поступова виплата грошей за житло одночасно з його орендою. Після виплати всієї суми права орендодавця на житлове приміщення переходить до наймача.

Основні пункти договору найму житлового приміщення

Договір оренди житлового будинку або квартири оформляється письмово у двох копіях. Умови укладення договору за законом сторони визначають самостійно, але є і особливі випадки, в яких форма договору строго фіксована правовими актами (ст. 421 ГК РФ).

Крім умов укладення договору в ньому прописується ряд обов'язкових пунктів. Для найму відповідного приміщення краще скористатися готовими зразками договору оренди, які ви можете завантажити в кінці статті.

Стандартний договір включає наступні пункти:

  • Особисті дані і номери документів сторін – учасників договору. Крім вказівки Ф. В. О. з місцем і датою народження, вказуються повні дані паспортів або інших документів, які посвідчують особу, а також постійної адреси реєстрації та фактичного місця проживання;
  • Докладні дані про житловому приміщенні, включаючи його адреса або місце розташування земельної ділянки з будинком, загальна і житлова площа, поверховість. Необхідно вказати будь-які відомості про житло – це чітко позначить предмет договору;
  • Вартість передачі квартири чи будинку оренду, строки і порядок оплати, графік платежів, умови оплати комунальних витрат та інше;
  • Термін дії прав на орендоване житлове приміщення. Якщо строк у документі не прописаний, то його вважають рівним 5 років, але розривається договір у будь-який час за взаємної згоди сторін;
  • Відповідальність сторін за невиконання пунктів договору, розмір неустойки, нарахування штрафів;
  • В окремому розділі іноді перераховують меблі і техніку, що передається у користування разом з житловим приміщенням. У цьому випадку необхідно максимально повно зафіксувати заводські номери предметів, їх марку, стан і працездатність;
  • Додаткові умови угоди. У цьому пункті перераховують будь-які обмеження на використання житла, включаючи проживання з дітьми і тваринами, заборони на гучну музику і куріння, правила відвідувань власником квартири для перевірки;
  • Інформація про внесення страхового депозиту, який буде повернено при припинення договору, якщо за квартиру не виникне заборгованостей і все майно буде передано власнику в цілості (пункт про майно діє тільки при складеної опису).

Разом з договором оренди часто укладають окремий акт передачі прав орендаря на житлове приміщення, де утримується повний перелік майна, що передається у користування разом з квартирою. Це допомагає власникам забезпечити його збереження.

Ще один документ, який виступає в якості додатку до договору – розрахункова відомість, з графіком платежів і підписами сторін про передачу грошей.

Особливості оплати найму і способи розрахунку

У договорі обов'язково прописується не тільки сума щомісячної оплати, порядок розрахунку, максимальні терміни оплати, дії власника житла при виникненні боргу, нарахування штрафів та ін. Сума вказується або за всі приміщення цілком, або за квадратний метр (тоді сума оплати розраховується із загальної площі квартири чи будинку).

Якщо в нанимаемом приміщенні раптово погіршились умови проживання з незалежних від наймача причин, то він вправі вимагати від наймодавця розмірного зменшення орендної плати. Якщо ж наймач затримує платежі на термін більше двох місяців, то власник має право розірвати договір і вимагати негайно якнайшвидшої виплати боргу (наприклад, через суд).

Оплата за оренду жилого приміщення іноді вноситься і заздалегідь, але зазвичай не більше ніж за один місяць – це гарантія серйозних намірів наймача. Порядок розрахунку сторони можуть встановлювати самостійно.

Які існують варіанти плати за оренду жилого приміщення?

  • періодичні грошові виплати (раз в місяць, 2 рази на місяць, раз в квартал);
  • проживання за рахунок поліпшення квартири або будинку (проведення ремонту будинку, ведення присадибного господарства);
  • оплата оренди за рахунок надання обумовлених послуг;
  • передача особистої речі наймача у власність чи тимчасове користування наймодавцю (передача прав на керування автомобілем тощо).

Припинення договору оренди житлового приміщення

Якщо у знімного приміщення раптово змінився власник, то це не припиняє дію договору найму автоматично. Мова йде лише про зміну первісного наймодавця. При смерті власника права на орендовану квартиру переходять до його спадкоємця. Виняток – особливі умови, зазначені в договорі або законодавчі зміни.

Житлове законодавство вважає власника житла найбільш вразливою стороною договору, тому надає йому більше прав для розірвання договору. Але і права арендателя на житлове приміщення дозволяють йому в будь-який момент розірвати документ, для цього буде потрібно попередити власника заздалегідь, за 3 місяці (якщо інший термін не прописаний в договорі). При цьому необхідно згоду які проживають з наймачем осіб.

Приміщення передається наймодавцеві примусово за умови:

  • псування квартири і майна, переданого разом з нею, з вини квартиронаймача;
  • заборгованості по оплаті оренди більше двох разів поспіль (зазвичай – більше двох місяців);
  • порушення пунктів договору або використання житлової площі у непередбачених договором цілях (наприклад, використання квартири в якості робочого офісу);
  • невиконання ремонту в приміщенні в зазначений у договорі термін (якщо це було прописано в договорі).

Інші умови розірвання договору мають місце, якщо вони були заздалегідь обговорені сторонами та прописані в тексті документа.

Наймач, у свою чергу, має право достроково припинити дію договору, якщо:

  • умови проживання в квартирі гірше, ніж їх представляв наймодавець (навмисне замовчування про недоліки);
  • житлове приміщення так і не було віддано в розпорядження наймача в обумовлений строк (або власник перешкоджає в'їзду);
  • жиле приміщення стало непридатним для проживання з незалежних від наймача причин (затоплення, пожежа через поганий електропроводки);
  • власник не зробив ремонт у приміщенні до терміну, вказаному в договорі.

Поради по процедурі укладення договору найму

Укладення договору на оренду житлового приміщення – благодатний грунт для шахрайських дій, причому від них не застрахований ні наймач, ні наймодавець. Щоб уникнути у майбутньому проблем з орендованим житлом, слід дотримуватися ряду простих правил:

  • Власнику житла варто уважно перевірити паспорти майбутніх мешканців і зняти з них ксерокопії;
  • За умовами договору особи, які знімають житло за плату, наділяються переважними правами на оренду, що означає неможливість їх виселення з квартири раніше закінчення терміну дії документа. Власник не може необгрунтовано вигнати наймача у будь-який час і здати житло іншій людині – це підстава для звернення наймача в суд для стягнення понесених збитків;
  • Здається житло може бути під арештом або підлягати розділу, в ньому може бути зареєстровано кілька мешканців. Щоб уникнути неприємних наслідків, слід перевірити квартиру в Росреестре (з допомогою виписки про права на майно) або заглянути в архів будинкової книги (щоб дізнатися про кількість власників будинку);
  • Перед заселенням наймачеві не зайвим буде попросити квитанції про сплачені комунальних платежах за останні місяці;
  • При передачі власнику квартири передоплати, слід обов'язково вимагати від нього розписку.

При оренді житла у наймача може виникнути потреба у тимчасову прописку, що відлякує багатьох потенційних орендодавців. Але проблем з цим немає, прописку оформляє сам мешканець, без участі господаря. І в подальшому скасувати її дію неважко – це робиться з допомогою подачі в реєстраційний орган відповідної заяви (самим мешканцем або його орендодавцем).

Скачать договір найму житлового приміщення — посилання: Розмір 42.5 кб ; Формат doc

Скачать договір оренди житлового приміщення (на короткий термін) — посилання: Розмір 83.5 кб ; Формат doc

 

Читай також: